日本房价未来走势如何？
最近很多客户问我，去日本买房值得么？ 先泼盆冷水有助于身心健康：投资日本房产，收益率并不会比国内高多少！ 在东京都心6区买一套房子，租金收入可能比上海市区同面积的房子还低… 如果仅仅是预算够，单纯喜欢日本文化而想去日本定居生活，当然没毛病，随便买！ 但若是抱着投资的想法去日本买房，那还真要多想想了…… 根据最新统计数据，2019年东京住宅均价（新建公寓）约为3457万日元/套，大阪的住宅均价（新建公寓）也仅为2582万日元/套。
以人民币计价，一平方米约合1.6万元左右。这个价位在咱们国家二三线城市或许还可以考虑一下，在大城市中心区域买房？想都不敢想。但日本楼市虽然经历了泡沫，又经历了两次地震的摧残，如今似乎已经回归平静，但房价水平依然令人咋舌。 有人觉得，日本人地少，又那么勤奋，工资又高，房租又贵，房价怎么可能很低？
确实，与我国不同，日本的土地属于私有制，房东把土地抵押给银行之后就可以拿到贷款，然后拿着钱去拿地、建房、做经营用。这么一来，房屋建造得十分坚固，使用寿命长；二是经过多次地震和海啸的考验，住房质量过硬；三是人口密度大，住房需求旺盛，房价水涨船高。
但我们必须看清一点，日本房产价格中包含了很高的折旧费，每年的折旧率也很不友好——新建公寓第一年折旧率就高达8%。而且，除了自住外，日本的房产市场是以租务为主体的，租金回报率很高，但是购买门槛也非常之高。
若是以投资为目的，购买一套公寓用来自住或短期投资倒也无妨。但如果想把投资房地产作为资产配置的一部分，那就真的需要好好思考下了。